【民泊開業準備】失敗しない事業収支計画を作成しよう!

昨晩の疲れがめっきり抜け切らない年齢になってまいりました。

やはり若さは本当に羨ましいと切実に感じている坪石です。

 

前回のBLOGにも書きましたが一軒家やアパートなど活用し宿泊業を新規開業を計画される方々が

非常に増えて参りましたが、事業計画立案において収支計画が最重要であることは周知の通りだと

思います。

資産活用として従来の賃貸アパートを運営するよりも収益が見込める宿泊施設を建築する動きがブ

ームのようになってきている印象があります。

実際に不動産取引価格も高値で推移してますし、収益物件を購入し民泊事業を開業しようと考えた

事業展開を模索されている方々は多いですね。

 

その際に事業性を評価をする為に必要なものがあります

「事業収支計画表って・・・・」

資金調達計画を立案検討する上で活用され、計画自体の収益性や継続性を判断する上では収支計画

は事業の現実を把握し、実現性について精査する重要な判断材料となります。

弊社ではクライアントの皆様にリアルな事業収支計画を作成立案する際に、特に気を配っている点

がございます。

 

【予想売上は想定より低く】

 

まず事業の指標を図る上では売上は重要な要素でありますが、世の中の情勢に左右され易い観光業

において、平均客室単価や客室稼働率は希望的観点では常に高水準を記載したいところではあります

が、弊社では競合他施設になり得るマーケットを調査し平均単価を算出致しますが、稼働率について

は想定される稼働率よりも敢えて低く設定させて頂いております。

 

「これだけしか売上は見込めないの?」よく耳にするリアクションですが、希望的な数字を並べ現

実とかけ離れた収支計画を立案しても事業性の意味も意義も見出せませんから弊社の作成する計画書

はかなり厳しめの数字として作成致します。

裏を返せば想定売上が計画上低めであれば、到底無理な利回りを想定する必要もなく事業として成立

していれば事業性を十分評価できると考えます。

あくまでも予測値ですので当然上下動はありますし、あるはずとの捉え方が基本です。

他業者の作った安易な事業計画を重用してしまい事業全体が行き詰まってしまった方々の事業計画を

拝見させて頂く機会が増えましたが、概ね問題点は共通していました。

 

【販売管理費は少し高く】

 

事業としての志は高く持って頂きたいですが、販売管理費についても弊社は常に各項目において高め

で設定させて頂きます。これは先に述べたように「想定売上を低く」に大いに関連してくるのですが

販売管理費を高く設定することで利益幅は当然薄くなります。

従いまして利益は薄くなりますが、それはあくまで計画上での数字でありここで事業性が懐疑的でな

ければ実行する販売管理費については削減可能であり、売上も最低水準より少し上乗せすることで

利益幅は必然的に改善すると考えられます。

しかしながら、常に気持ちに余裕のでる数字ばかりが並ぶ訳ではございません。

厳しい水準の収支計画において事業評価が一定水準においてクリアしていれば自信を持ってお勧め

できる事業計画となります。

販売管理費といっても各サイトへの手数料や人件費、リネンサプライ及び客室備品などの消耗品、水

道光熱費など宿泊施設を実際に運営するには多種多彩の各種費用が掛かって参りますが、上手にコス

トダウンしている施設を良く拝見致しますので、その点においても貴重な情報を提供できるのではと

考えております。反面販管費計上を安易に誤認しており想定していたよりも肥大化する販管費に収支

が合わないと嘆く方も実情数多くいます。

最終的には人件費の削減に踏み切り施設のサービス低下を招き、結果売上を落とすという悪循環に陥

る施設があるのも現実問題なんです!

 

今回もネガティブ要素を書いてしまいましたが、事業の将来性に警笛を鳴らす事も職務であると考え

ております。

宿泊施設を新規開業検討されている方々で、ご自身の立案される計画書において利益水準優先ではな

くかなり厳しめに【売上は低く】【費用は高く】を意識し作成基準にしてみては如何でしょうか。

事業の本質について発見があるかも・・・・です。

 

以上、これまで開業準備の過程で体験した事柄を次回も気ままに書いてみようと思います。

この記事を書いた人

坪石和大
坪石和大開発・オペーレーション事業部 チーフマネージャー
ホテル開発のプロフェッショナル プロフィールを見る
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